「事件」

　　区域楼市进入启蒙阶段

　　1999年，李先生一次性购买了位于中关村内的7套商住公寓，此前这位李先生在中关村做电脑生意赚了些钱，对中关村当时的房地产现状较为了解，当他看到中关村电子一条街发展迅速，吸引了不少IT企业进驻中关村，但由于写字楼租金高，租金便宜的门脸房又面临拆迁，所以这些小企业受资金所限开始选择进驻商住公寓项目办公，导致当时商住公寓的市场需求量较大，事实证明李先生的投资收益可观，每套公寓每月租金达到一万元。

　　据北京嘉诚联行投资顾问有限公司董事总经理赖传宏告诉记者，在当时像李先生这类买房人对区域的概念还是比较朦胧的，虽然无法明确说清为何要在中关村买房，但是感觉到这样做就会有收益。而且李先生对区域规划方面的政策很是关注，经常向有关业内人士了解这方面的情况，他认为行政区域的发展会带动人们对房子的需求。

　　虽然像李先生这样的投资者是个别现象，但在当时还以单位购房为主的时期，一些国家部委及大型企事业单位为职工购房时，大多会首选在其办公地点附近的区域购房，尤其是随着中关村、CBD、金融街等区域发展，聚集在区域内的企业也开始选择在该区域或者其附近购房。

　　赖传宏回忆当年代理销售过的项目时说，当时房地产市场的买方从集团购买开始向个人买房转变，其中夹杂了一些计划经济向市场经济转型过程中不可避免的矛盾心理，人们对区域购房的概念不像现在这样清晰，当时很少有人会像今天的购房者考虑到CBD、中关村等区域楼市未来究竟会增值多少。另据赖传宏介绍，虽然在90年代末，区域楼市概念并不清晰，但市场还有一种比较明显的特点是南北部楼市价格存在差异，比如在北三环买一套房的房款，比在南部广渠门地区买房子的房款多出十几万元，可见当时受市政规划和交通配套的影响，人们对北部市场的认同还是远高于南部，可见区域楼市的概念在人们的潜意识里已经存在。

　　「原因一」

　　《北京城市总体规划》萌生区域楼市

　　客观地讲，北京区域楼市起源要追溯到90年代初，具有代表性的事件是1993国务院批复的《北京城市总体规划》文件的发布，其中《北京城市总体规划》首次提出在朝阳门至建国门、东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。与此同时还提出在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。

　　《北京城市总体规划》除提出市区坚持集团式布局外，与以往不同的是还提出了市区不再扩大规模，而是逐步从外延扩展向内涵发展转移，强化了在市区外围建设卫星城的部署，并给了卫星城独立新城的概念。虽然当时并没有明确思路是为促进楼市的区域化发展，但这些区域的划分奠定了区域楼市形成的基础，并在后来推动了区域楼市的形成。

　　另外，在此期间部分居住区域的建立也无形之中培育了人们区域楼市最初的概念，比如在方庄开发第一批商品房的政策出台后，让购房者认识到只有在政策划定的一个区域内可以买到自己想要的房子，但这种区域楼市的观念还是非常模糊的。“只能说是一个萌芽产生了，大家开始扎堆买房了”乐城国际的销售总监张榕这样认为。

　　「原因二」

　　区域规划推动区域楼市

　　据记者了解，在“九五”期间，北京市编制完成中关村科技园区总体规划及中关村科学城、生命科学园选址规划，北京经济技术开发区、上地信息产业基地等高新技术产业区总体规划，北京商务中心区规划；编制了回龙观和天通苑等经济适用住宅区规划，以及望京等新开发地区控制性详细规划或修建性详细规划。在此期间，虽然有些区域的开发还未进入实质阶段，但区域规划无疑为后来区域楼市概念形成提供了保障。

　　“当初北京市政府对几个重点发展区域的规划是区域楼市概念形成的前提，张榕这样认为。张榕还表示：“政府的规划政策吸引了开发商，开发商集中开发又带动了相关购买人群，购买人群进一步扩大了市场需求，市场发展的潜力又引起了更多开发商的关注。”从总体来看，CBD、金融街、中关村、亚运村、方庄等区域的发展无不是政府有形的手和市场无形的手共同作用产生的结果。

　　中国城市规划协会副会长柯焕章分析指出90年代初在制定北京城市总体规划时，没有想到中关村会发展那么快，后来根据加快北京高科技产业发展的需要，及时地调整了规划，扩大了发展空间，调整了功能布局，包括将原来规划的海淀市级商业文化中心提高为高科技商务中心区等，这些都是为了适应房地产发展的需要。

　　柯焕章还指出，当时对居住开发用地作了很大调整，包括新规划安排了不少开发建设用地，如回龙观、北苑等，这些对北京区域楼市概念的形成都有很重要的决定作用。

　　「原因三」

　　产业人群定向流动带动区域楼市发展

　　张榕认为在此期间的区域产业发展也是催生区域楼市的原因，比如说，北大、清华的高教人士加上当时的一批“海归IT人士”支撑了最初的中关村，而金融机构集中也催生了金融街，外资企业则为CBD区域楼市形成扮演了极其重要的角色，所以无论是CBD、金融街、还是中关村区域楼市的形成都有一个共同的特点都是随着产业发展而逐渐形成的。

　　其中在金融街打拼了10多年的北京金融街房地产经纪有限公司总经理王文珂指出，最早进驻金融街的“一行三会”以及各家大型电信公司等主力企业带动了整个金融街及周边区域的蓬勃发展。

　　据记者了解，1993年10月国务院批复的《北京城市总体规划》中提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。产业的聚集推动了金融街的开发。

　　在当时该区域根据各自不同特点聚集了不同的人，其中CBD打工的人较多，包括大量的CEO和白领，中关村从事IT行业的小老板较多，而金融街则是银行家等金融人士集中的地区，由于产业人群聚集也促进他们选择在工作地附近购房，出现人群定向流动，区域楼市开始渐渐形成。

　　■购房故事

　　逃离中关村转向居住区

　　白女士（北京某媒体工作者，现居住于亚运村）：

　　1999年北京市公布了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”之后，我考虑到没有希望分到房子了，所以开始购房，当时我的很多朋友都建议我在中关村买房子，原因是中关村在当时发展速度较快，生活配套都还完善，当时被称为中国的“硅谷”，而且有许多大学聚集于此，人文氛围较浓。虽然当时因为居住人群过于聚集导致交通拥堵，但听到朋友劝说，我还是决心在中关村买房，由于自己的经济能力有限，当时计划购买中关村的二手房，好在有房屋中介公司，可以通过他们买房，但位于黄庄地区的二手房很抢手，而且其价格甚至高于其他区域内的商品房价格。

　　那几年中关村房价的变化这样大是我没有想到的，而且我在看房时还发现，1997年前后，中关村内IT企业由门市房向公司过渡的时期，其中一些小型公司因为租不起写字楼，开始在民房内办公，此外，还有大量的IT人士也租住民房，因考虑到房价高，居住人群复杂，最终我还是决定在方庄、亚运村等价格相对便宜的居住区内购房。

　　■大事记

　　●1993年10月，国务院批复了《北京城市总体规划》，其中首次提出了北京商务中心区（CBD）的概念规划和构想，同时提出在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，北京金融街应运而生。改变了北京重工业和化工业结构不合理的局面，为北京楼市的发展打下扎实基础。

　　●1995年，《北京经济技术开发区条例》公布，提出鼓励国内外企业事业单位、其他经济组织和个人投资兴办高新技术企业等。高新技术企业享受国家和本市规定的鼓励高新技术发展的优惠待遇。其优惠措施吸引了大量企业入驻开发区，推动了开发区的开发建设。

　　●1996年，北京市第十届人民代表大会第四次会议批准了北京市国民经济和社会发展“九五”计划，计划提出在三环路以内要突出为政治中心和文化中心服务的功能，同时加快北大生物城、清华科技园、中关村科学城等高新技术产业生长点的规划和建设。加大区域开发建设，为区域楼市的形成做了铺垫。

　　●1997年10月1日，北京对购买内外销商品房实行了统一契税，土地出让金也没有内外销区别，内外销房的放开给市民购房带来更多选择，房地产全面市场化运作打破以往界限，促进区域楼市形成。

　　●1998年，北京市城市规划设计研究院编制《北京市中心地区控制性详细规划》，对市区范围内的用地提出了较为详细的控制要求，其中将北京商务中心区规划范围调整为北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，总用地面积3.99平方公里。