「市场现状」

　　住宅及写字楼持续升温

　　从今年上半年开始，亚奥板块的住宅和写字楼市场持续升温。譬如山水LAVIE以6800元/平方米的均价入市，该项目总经理周克向记者介绍，山水LAVIE主力户型为90平米左右的二居、130平米左右的三居，全部精装修，首次推出的近百个房号吸引了千余人参加摇号；国家森林公园西边的住宅项目融域以均价8600元/平方米（精装修）亮相，户型面积在69平方米至175平方米之间；凯旋城（欧陆经典二期）也于6月开盘，均价8000元/平方米；顶秀青溪位于立水桥西南侧，一期以3.5层至6.5层的花园洋房为主，二期以高层板楼为主，起价7000元/平方米。

　　另外，上半年亚奥板块也有别墅及写字楼入市。比如鸿华高尔夫别墅上半年开始销售，双拼均价为9800元/平方米，叠拼均价为8500元/平方米：“壹千栋”别墅6月内部认购后，目前尚未开盘；健翔桥附近的写字楼项目风林西奥中心B座以12000元/平方米入市。

　　「潜在供应」

　　住宅大盘共4个，纯写字楼3个

　　虽然目前亚奥地区可开发用地已经不多，但据记者不完全统计，下半年亚奥板块将陆续推出总量130万平方米左右的住宅。由于受到“七部委意见”的影响，即将入市的潜在项目入市价格目前暂无定数。如位于奥运中心区西侧的华源冠军城，总建筑面积14万平方米，为底商、写字楼、住宅的建筑综合体，其中住宅有10万平方米，预计8月开盘；北五环仰山桥西北的世茂奥林花园项目也已启动，总建筑面积30万平方米，预计10月开盘；位于西三旗建材城附近的水岸林间，占地面积30多万平方米，目前尚未动工。据该项目副总经理王云介绍，项目定位主要针对工薪阶层，预计上地、中关村的购买客群较为集中。此外，据知情人士透露，城铁13号线立水桥站西南角还有一个60万平方米左右的大型住宅项目将于八九月份推出，低价位、小户型是其主要卖点。

　　而随着亚奥板块商务氛围的完善，板块内商用项目逐渐增多，下半年将陆续推出总量约18.8万平方米的纯写字楼。这包括太合集团的“凯旋城”，总建筑面积3.3万平方米，价位约10000元/平方米；位于安立路与大屯路交叉口西南角的“洛克时代”，总规模超过8万平方米，售价在11000元－13000元/平方米之间。华润集团开发建设的峻峰华亭也将推出7.2万平方米的纯写字楼，售价未定。

　　「售价变化」

　　下半年新盘将调低售价，低开高走

　　目前，亚奥板块已经建成了一大批高档住宅区，总建筑面积达到了600万平方米，市场购买力较强。据记者不完全统计，亚奥地区去年在售项目的价格普遍在7000元－8000元/平方米之间。而今年上半年，出现了新盘单价万元入市的趋势，亚奥区域价值凸现成为人们关注的焦点。但从随后的销售情况来看，一些高单价的项目销售缓慢。

　　思源顾问总经理李国平认为，开盘价格过高是影响亚奥部分项目销售的主要原因。以嘉铭桐城为例，早期的销售单价仅在5000元—6000元之间，但今年上半年开盘后便达到8000元左右。“大幅度地上涨价格是要以区域环境、品质配套等多方面的提升为前提，否则势必会影响到项目的销售。”李国平分析，如果区域内项目售价涨幅过快，地段的限制及配套的不足等方面将降低项目的优势，减少亚奥区域的价值优势。从其发展来看，普通住宅售价在7800元/平方米左右较为适中。

　　据业内人士透露，受政策及其他因素影响，一些下半年即将入市的项目准备调低入市价格，部分项目下浮幅度达500元—1000元/平方米。

　　■业界观察

　　亚奥楼市升值还待2006

　　伟业顾问总经理徐斌认为，从整个楼市来看，目前大多升级置业的购房者还处于观望期，这对一些高价位的项目影响较大。虽然奥运经济对亚奥板块的利好是毋庸置疑的，但在区域的发展中，目前还没有到迅速变现的过程。如果现在的项目以高价位入市，购房者则会扩大其选择范围，亚奥楼盘的巨大升值潜力将会在明年以后有较大的提升。

　　对此，李国平表示赞同。他还指出，在“房产新政”影响下，目前购房者的观望情绪较为浓厚，尤其是置业升级或投资型客户，所以亚奥板块的项目要保证有高性价比，才能吸引更多的自住型买家。如果将价位提高较大，则会“吓跑”部分有意向的买家。